Vendita della prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto: plusvalenza

vendita della prima casa prima dei 5 anni dall acquistoLa plusvalenza: il guadagno tassabile

La plusvalenza per la vendita della prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto è un argomento che può sembrare superfluo, ma in realtà va approfondito perché è uno dei limiti che potrebbero far desistere dall’intento.

La parola plusvalenza nel settore immobiliare è usata per indicare il guadagno ricavato dalla vendita di un bene immobile rispetto al prezzo acquistato. Tale guadagno può ulteriormente essere decurtato delle spese connesse all’acquisto e di quelle che hanno contribuito ad aumentare il valore dell’immobile apportando miglioramenti concreti come ad esempio le spese di ristrutturazione.

Una volta stabilito il valore reale della plusvalenza, bisogna analizzarne la sua origine per capire se è soggetta o meno a tassazione in quanto la plusvalenza è tassabile solo in alcuni casi. In particolare vediamo insieme le due situazioni.

La plusvalenza sarà soggetta a tassazione: se si verificheranno tutte e tre le seguenti condizioni:

1) dovrà essere relativa ad immobili acquistati a titolo oneroso o per donazione;

2) gli immobili dovranno essere stati acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni;

3)  non dovrà trattarsi di fabbricato abitativo adibito dal cedente per la maggior parte del   periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari;

La plusvalenza non sarà soggetta a tassazione: se si verificheranno alternativamente, una delle seguenti condizioni:

1) plusvalenze relative ad immobili giunti per successione;

2) plusvalenze relative a fabbricato abitativo che – ancorché acquistato a titolo oneroso o per donazione – sia stato adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Ai fini di cui sopra, per familiari si intendono il coniuge – anche se separato – nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Il fatto che si tratti di abitazione principale può essere provato, nei rapporti con il fisco, mediante un certificato di residenza che attesti il periodo di residenza anagrafica nell’abitazione in questione; in mancanza potrà essere redatta un’ autocertificazione, sotto responsabilità penale del cedente (ma in caso di accertamenti, occorrerà fornire le prove dell’effettiva dimora).
Dopo aver stabilito se la plusvalenza è tassabile si può riflettere su quale sia la tassazione più agevole e di conseguenza si potrà operare la giusta scelta tra due tipologie: la Tassazione ordinaria IRPEF e la tassazione separata con l’Imposta Sostitutiva.

 

Nel primo  caso la plusvalenza rientrerà nel reddito complessivo ed andrà  ad accumularsi con gli altri redditi IRPEF (pensione, reddito da lavoro dipendente etc.). L’importo verrà stabilito in base alle aliquote sancite per i diversi scaglioni di reddito IRPEF, a partire da quello più basso del 23% quindi in questo caso più alto il reddito IRPEF, minore è il beneficio per questa tipologia di tassazione; sebbene si parli pur sempre di una regola generale.

Nel secondo caso invece la plusvalenza può vedere applicata un’imposta sostitutiva del 26%: si tratta di una tassazione opzionale a quella classica dell’IRPEF poco fa menzionata. Come già spiegato, l’aliquota minima per la tassazione dell’IRPEF della plusvalenza è pari al 23%, sebbene tale percentuale concerne il reddito fino ad un tetto di 15.000 euro. Per tale ragione, conviene quasi sempre domandare al notaio che stipula l’atto di vendita, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Così, si ha un doppio beneficio per il contribuente: da una parte conseguirà l’applicazione dell’aliquota del 26%, dall’altra non rientrerà per legge sotto i controlli fiscali straordinari.

Sei intenzionato alla vendita della prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto? Chiamaci saremo felici di rispondere alle tue domande e chiarire ogni tuo dubbio, nulla è impossibile, insieme si può fare!